中国信托业协会11月8日发布的数据显示，今年自7月以来，房地产信托产品的发行始终处于强势状态，连续4个月产品发行规模位列各投资领域之首。

　　房地产的回暖掀起开发商拿地高潮，在高额回报率的驱使下，各种资本借道信托与开发商开展了前期的开发投资。三季度仅几家大型信托公司与开发商签署的战略合作资金额已经超过540亿。

　　资本“借道”信托投资房地产，银行与信托和开发商三方合作，向市场推出投资产品，成为一个新的市场热点。

　　三季度540亿信托资金

　　砸向房地产

　　“中国人保正积极进入信托、不动产等相关投资领域。”中国人保集团公司董事长吴焰11月9日表示，中国人保正积极进入信托等相关领域，并积极关注和介入对不动产的投资，而这些领域对于人保传统的业务将起到强有力的支撑作用。

　　其实，在对信托平台的充分利用上，中国人保的另一个同行——平安集团已经先行一步。通过信托的平台，平安将大量资金投入到了房地产领域。

　　10月19日平安信托与杭州余杭城市建设集团司签署战略合作协议，今后3年将完成50亿—80亿元的目标项目投资，重点投向优质住宅、城市综合体、基础设施和土地开发等项目。

　　“平安今年对房地产投资的扩张势头非常猛烈，在保险资金投资不动产领域的条例放开之前，先期的扩张都是通过信托的平台来实现的。而信托的平台，在今后仍将成为其手中投资扩张一张重要的王牌。”上海海善投资一位项目经理在接受记者采访时认为。

　　通过与金地集团、绿城集团和余杭建设三家房产公司签署的战略投资协议，平安信托未来3年的最高投资额将达320亿元。

　　虽然房地产信托基金还未出炉，但投资界已经对这种投资形式寄予厚望。而房地产信托已经成为投资房产的重要平台。据统计，今年三季度仅信托公司与开发商大规模的战略投资已达540亿。

　　“开发商与信托公司联盟，正在成为一个新的热点，而且这种合作的范围和规模有进一步扩大的趋势。”用益信托工作室李扬在接受记者采访时表示，几家大型房企与平安信托、华融和中铁等信托公司的战略合作尤其体现了这一点。

　　这种信托公司与开发商形成战略联盟的例子在三季度并不少见。10月27日，华融资产管理公司与保利置业签署200亿元的投资协议。其中，华融通过旗下的华融信托平台向保利置业提供的融资服务，最高可达人民币100亿。

　　而在9月9日，中铁信托与成都的四川蓝光和骏实业股份签署了20亿的战略合作协议。中铁信托总经理景开强表示，双方将在住宅与商业地产开发方面展开合作。这些房地产信托年收益率在6.5%-7%之间，参与客户为投资100万元以上的机构及自然人。

　　“信托公司屡屡与开发商签订百亿规模的融资协议，一改以往房地产信托计划交易对手多为小型开发商、规模不过十亿的特点。”上海普益投资顾问有限公司研究员赵杨表示。

　　银行联手信托推理财产品

　　在资本借道房地产的时候，今年另一种银行、信托公司与开发商的合作模式发展异常迅速。

　　据了解，一些信托公司与开发商合作时会让银行成为其合作伙伴。“信托公司将房产信托计划做好后，将产品转卖给银行。银行对投资产品进行风险和收益评估后，再通过理财产品的形式将其卖给他们的客户。”相关人士告诉记者，一些大型的集合信托会采取这种银信合作的方式来发行。

　　今年比较有影响力的投资于房地产的银信合作计划，是工商联合中海信托、绿城集团发起成立的总规模达20亿元人民币的“中海·绿城一号房地产投资信托计划”。

　　该产品运作过程是，信托产品由工商银行作为理财计划的管理人，向中海信托以现金认购所有优先级信托单位(大概17亿元)，而该产品年息率高达8.5%，另外还有大概3亿的次级债。

　　据百瑞信托的报告，目前房产信托的年收益率在10%以上，个别的高达20%。“除去信托公司、银行的费用和收益，投资者个人的收益也相当可观，一般约有5%左右的回报，有的会更高。”

　　“以前银行和信托公司做的投资理财产品一年也只有几千亿的规模。而据我们统计，现在银信产品一个月的规模就能达到1000亿。一份银信产品至少在5万以上，从产品周期看，短的只有1个月，长的为1年，今年银信产品的平均周期在200天左右。”李扬表示。

　　正是有了这样的利益契合和市场的庞大需求，房地产信托正在成为投资领域新的热点。百瑞信托研究员认为，随着双方合作模式的成熟及信托公司融资能力的提升，将会有越来越多的大型开发商借道信托融资。

　　不过赵杨认为，房地产信托一直是敏感业务类型，易受政策影响，现在这种投资规模扩大的前提是信托监管层的政策支持；一旦政策环境变化，将对该领域产生重要影响。